降準(zhǔn)釋放的流動性需要通過商業(yè)銀行傳導(dǎo)，而商業(yè)銀行基于目前對房地產(chǎn)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度也未必會很快將降準(zhǔn)釋放的流動性轉(zhuǎn)化為房企資金面的普遍寬松和行業(yè)流動性的快速好轉(zhuǎn)。恒大這一行業(yè)標(biāo)桿房企的“躺平”以及佳兆業(yè)的接連暴雷，意味著即使監(jiān)管層一直在發(fā)聲和喊話，但融資大門在佳兆業(yè)等違約房企未能對逾期的理財產(chǎn)品以及馬上到期的美元債、票據(jù)等提出各方接受的方案之前是不會敞開的。
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在下半年樓市急劇轉(zhuǎn)淡而導(dǎo)致傳統(tǒng)的“金九銀十“這一生售房旺季已然消失之后，春節(jié)前傳統(tǒng)的樓市淡季更是寒意逼人。11月份40城新房成交量創(chuàng)10年來單月新低，尤其以浙江降溫最為明顯，寧波年內(nèi)縮水超六成，未來三個月40城的成交量也難以扭轉(zhuǎn)頹勢。日前的央行降準(zhǔn)釋放1.2萬億流動性能不能在短期內(nèi)讓樓市快速回暖，其實也不容樂觀。
就央行降準(zhǔn)釋放的1.2萬億流動性對市場而言，實際上依然是杯水車薪，因為12月15日MLF就到期9500億，等于央行只釋放了2500億準(zhǔn)備金，這說明央行在滯漲壓力較大的情況下對于當(dāng)前的貨幣政策還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。若以當(dāng)前貨幣乘數(shù)計算以及通過商業(yè)銀行傳遞給市場而形成真正流動性意義上的M2，差不多要到明年1月份了，這對于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)急劇下行的銷售和暴雷不斷的流動性來說是遠(yuǎn)水不解近渴的。
政治局已定調(diào)明年穩(wěn)增長主要靠積極的財政政策，而降準(zhǔn)屬于寬信用措施，若再以現(xiàn)在的信用風(fēng)險分布來看，只有政府和不差錢的國企才是安全的，因此此次降準(zhǔn)所釋放出的這1.2萬億M2很可能會流向改善地方政府債務(wù)和國企的流動性，變作穩(wěn)投資的因素，而焦渴難耐的房企則更是大概率上得不到此次降準(zhǔn)滋潤的。
從居民房貸來看，此次降準(zhǔn)釋放的流動性估計也不會促進(jìn)多大的信用擴(kuò)張，也就是說從銷售端而言不會對樓市有多大幫助。以1.2萬億的M2增量只占2020年GDP的1.2%，能夠流到居民和企業(yè)的現(xiàn)金本來就不多，無法撬起太多居民和企業(yè)杠桿。而沒有這兩部分的杠桿房價是拉不起來的，但不漲價的房子一方面無法覆蓋利息成本支出，另一方面買漲不買落心理下房地產(chǎn)大的趨勢恐怕也難以通過此次降準(zhǔn)而得以扭轉(zhuǎn)。因此，此次降準(zhǔn)對于樓市的作用，在這個樓市的寒冬里確實不應(yīng)高估。
這也是上海等頭部城市充分估計目前樓市的嚴(yán)峻形勢以及基于對當(dāng)前財政增收壓力的充分認(rèn)知之下而放寬人口準(zhǔn)入，加入搶人大戰(zhàn)的真實原因。表面上來看上海等頭部城市加入搶人大戰(zhàn)，是為了在生產(chǎn)力中最重要和最活躍的人這一要素上占得先機(jī)，以保證城市的創(chuàng)新發(fā)展與經(jīng)濟(jì)活力，希望實現(xiàn)老齡化快速加劇之下的社保平衡，但是最直接和最底層的邏輯與動力，還是想通過新增人口來賣房子和維持土地財政。
各地政府目前的財政壓力太大了，而在經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響下財政增收的渠道有非常至少，只能倚重于土地財政了。綁定這些高素質(zhì)的年輕人的一生，用這些年輕人的生命周期去撬動本已樓價地價高企的上海樓市和維持上海的土地財政的延續(xù)性，才是當(dāng)前最為迫切的問題。
民營百強(qiáng)房企的排隊暴雷確實讓行業(yè)流動性乃至土地財政、涉房維穩(wěn)問題都成了當(dāng)前涉房監(jiān)管與行業(yè)主管部門不得不正視和重視的問題。但是在下半年樓市迅速轉(zhuǎn)淡和房企銷售回款急劇大幅下降的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)自身和涉房金融部門對于行業(yè)好轉(zhuǎn)的信心不足則是不言而喻的。所以即使涉房金融微調(diào)，央行降準(zhǔn)，房企自身與涉房金融部門相對保守和謹(jǐn)慎的態(tài)度也不會迅速改變，房企的資本性開支與涉房金融機(jī)構(gòu)的放款也都難言迅速恢復(fù)和放松。
降準(zhǔn)釋放的流動性需要通過商業(yè)銀行傳導(dǎo)，而商業(yè)銀行基于目前對房地產(chǎn)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度也未必會很快將降準(zhǔn)釋放的流動性轉(zhuǎn)化為房企資金面的普遍寬松和行業(yè)流動性的快速好轉(zhuǎn)。恒大這一行業(yè)標(biāo)桿房企的“躺平”以及佳兆業(yè)的接連暴雷，意味著即使監(jiān)管層一直在發(fā)聲和喊話，但融資大門在佳兆業(yè)等違約房企未能對逾期的理財產(chǎn)品以及馬上到期的美元債、票據(jù)等提出各方接受的方案之前是不會敞開的。
對于房企乃至土地財政而言，這個冬天確實格外冷，涉房金融的暖風(fēng)也吹不熱樓市與地市那冷冷的心。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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